Często można spotkać się z sytuacją, gdy jedna nieruchomość ma kilku, a nawet kilkunastu współwłaścicieli. Najczęściej ma to miejsce wskutek dziedziczenia, gdy zmarły miał wielu spadkobierców. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo korzystania z nieruchomości i posiadania jej w sposób, w jaki daje się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem przez pozostałych współwłaścicieli.Ponadto decyzje co do nieruchomości powinny być podejmowane – w zależności od rodzaju decyzji – przez wszystkich lub przez większość współwłaścicieli. Dlatego taka sytuacja bywa niekomfortowa, zwłaszcza jeśli współwłaścicieli nie są ze sobą zgodni. Wówczas może pojawić się pomysł zniesienia współwłasności.
Spis treści
Czy jeden współwłaściciel może zdecydować o zniesieniu współwłasności?
Wątpliwości może budzić sytuacja, w której część współwłaścicieli wyraża zgodę na zniesienie współwłasności, a pozostali się na to nie zgadzają W pierwszej kolejności warto spróbować porozumieć się z pozostałymi współwłaścicielami, jednak nie zawsze taka próba polubownego załatwienia sprawy przynosi skutek. Nie sprawia to jednak, że nie da się dokonać zniesienia współwłasności, ponieważ zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, zniesienia współwłasności może żądać każdy ze współwłaścicieli. Co prawda współwłaściciele mogą umówić się na to, że przez pięć lat żaden z nich nie będzie mógł zgłosić takiego żądania, jednak w praktyce taka umowa występuje bardzo rzadko.
Tak więc w sytuacji, gdy choć jeden ze współwłaścicieli zażąda zniesienia współwłasności, pozostali właściciele nie mogą się temu sprzeciwić. Niektóre sądy dopuszczają jednak wyjątek od tej reguły, wskazując na możliwość oddalenia wniosku o zniesienie współwłasności w sytuacji, gdy jest on sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, a więc – mówiąc najogólniej – zasadami etycznego postępowania. W takim przypadku trzeba by było więc wykazać, że zniesienie współwłasności z jakichś przyczyn naruszałoby te zasady. „Trzeba jednak podkreślić, że wiele sądów i liczni przedstawiciele nauki prawa nie dopuszczają takiej możliwości” – wskazuje adwokat Agata Koschel-Sturzbecher, z kancelarii adwokackiej Koschel-Sturzbecher, specjalizującej się w prawie nieruchomości.
Co muszę zrobić, aby znieść współwłasność?
W sytuacji, gdy chociaż jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na zniesienie współwłasności, niezbędne jest dokonanie tego w drodze postępowania sądowego. W tym celu ten współwłaściciel bądź współwłaściciele, którzy chcą zniesienia współwłasności, powinni złożyć odpowiedni wniosek do sądu. Opłata od takiego wniosku wynosi 1.000 zł. W jego treści powinna zostać wskazana nieruchomość, o którą chodzi (np. adres, numer księgi wieczystej), należy także wymienić wszystkich współwłaścicieli wraz z ich danymi adresowymi, a także podać proponowany sposób podziału. Do wniosku należy załączyć wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków.
Czy w przypadku braku zgody współwłaściciela możliwy jest podział nieruchomości?
Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, który powinien być brany pod uwagę w pierwszej kolejności, jest podział fizyczny rzeczy. Oznacza to, że jeśli na przykład nieruchomość to działka, którą można podzielić na dwie lub więcej działek, mogących służyć samodzielnemu korzystaniu, to do takiego podziału powinno się dążyć. Oczywiście jeśli zgodna wola współwłaścicieli jest inna, to powinna zostać uwzględniona przez sąd. Jednak w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na zniesienie współwłasności nie można mówić o zgodnej propozycji sposobu podziału. Wówczas decyzję w tym zakresie podejmuje sąd. Z podziałem nieruchomości wiązać się mogą dopłaty finansowe od niektórych współwłaścicieli na rzecz pozostałych, w sytuacji, gdyby wielkość przyznanych im części dzielonej nieruchomości nie odpowiadała ich udziałom.
Jakie są inne sposoby zniesienia współwłasności?
Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli. Podejmując decyzję w tym zakresie, sąd bierze pod uwagę okoliczności sprawy – na przykład jeśli nieruchomość jest zamieszkiwana lub użytkowana tylko przez jednego ze współwłaścicieli, to właśnie jemu zostaje zazwyczaj przyznana. Warto przy tym zwrócić uwagę, że w przypadku gospodarstwa rolnego (w skład których wchodzi nieruchomość gruntowa) przepisy przewidują dodatkowe wymogi odnośnie tego, któremu ze współwłaścicieli powinno ono zostać przyznane. Jeśli nie ma zgodnej decyzji współwłaścicieli w tym zakresie, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi albo w nim stale pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy będzie przemawiał za wyborem innego współwłaściciela. Przyznając nieruchomość jednemu współwłaścicielowi, sąd ustala odpowiednie spłaty finansowe na rzecz pozostałych. Wysokość spłat zależy od wielkości udziałów, natomiast w przypadku gospodarstwa rolnego sąd musi brać pod uwagę jeszcze inne czynniki, wskazaną w przepisach Kodeksu cywilnego.
Ostatnim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest dokonanie jej sprzedaży i przyznanie współwłaścicielom kwoty uzyskanej z tego tytułu. Trzeba jednak mieć na uwadze, że sprzedaż takiej nieruchomości następuje w drodze przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, w związku z czym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości może być dużo niższa od jej realnej wartości. Jest to więc ostateczne rozwiązanie, do którego sąd sięga, gdy żadna ze wskazanych wcześniej możliwości z jakichś przyczyn w ogóle nie wchodzi w grę.
Czy współwłaściciel może nie zgodzić się z postanowieniem o zniesieniu współwłasności?
Uczestnikowi postępowania przysługuje zawsze prawo wniesienia apelacji od postanowienia, w którym sąd dokonuje zniesienia współwłasności nieruchomości. Trzeba jednak podkreślić, że nie można w ten sposób zakwestionować samego faktu zniesienia współwłasności, bowiem – jak zostało wskazane wyżej – każdy ze współwłaścicieli może żądać jej zniesienia. Jedyną możliwością jest powołanie się w tym zakresie na zasady współżycia społecznego, chociaż ponownie trzeba podkreślić, ze w tym zakresie nie ma jednoznacznego stanowiska wśród sądów i przedstawicieli nauki prawa. Na pewno jednak możliwe jest zaskarżenie sposobu zniesienia współwłasności, a także wysokości związanych z tym spłat i dopłat.
Źródło: https://nieruchomosci-adwokat.pl/zniesienie-wspolwlasnosci-przy-braku-zgody-wspolwlasciciela/
Leave A Comment