Operat szacunkowy przy kredycie

Kredyt hipoteczny stanowi zobowiązanie wymagające wielu działań. Jednym z nich jest wycena nieruchomości i operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie jest to tylko zwykła formalność, gdyż często może stanowić kluczowy argument podczas podejmowania decyzji o przyznaniu kredytu. Czym więc jest operat szacunkowy? Dlaczego jest tak ważny przy kredycie hipotecznym? Wszystko, co powinieneś wiedzieć na temat operatu szacunkowego, znajdziesz poniżej – przeczytaj już teraz!

Kredyt hipoteczny stanowi zobowiązanie wymagające wielu działań. Jednym z nich jest wycena nieruchomości i operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie jest to tylko zwykła formalność, gdyż często może stanowić kluczowy argument podczas podejmowania decyzji o przyznaniu kredytu. Czym więc jest operat szacunkowy? Dlaczego jest tak ważny przy kredycie hipotecznym? Wszystko, co powinieneś wiedzieć na temat operatu szacunkowego, znajdziesz poniżej – przeczytaj już teraz!

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym stanowiącym autorską opinię o wartości nieruchomości. Sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego wyłącznie w formie pisemnej. Jego forma, sposób wyceny oraz wymagane klauzury określone zostały na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, takie jak: przedstawienie toku obliczeń i wyniku końcowego, rozwiązania merytoryczne oraz wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności i podstaw prawnych.

Jest on niezbędny do uzyskania kredytu hipotecznego, ponieważ zgodnie z przyjętymi przez Komisję Nadzoru Finansowego zapisami Rekomendacji S od 2017 roku wysokość wkładu własnego musi wynosić minimum 20 procent, a zatem bank nie ma uprawnień, aby pożyczyć więcej niż 80 procent wartości wycenianej nieruchomości — wartość LtV (ang. loan to value, relacja wartości pozostającego do spłaty kredytu do wartości nieruchomości). W niektórych bankach, pod warunkiem zabezpieczenia zapasu powyżej 80 procent w innej formie, dopuszczalne jest pożyczenie środków o wysokości 90 procent wskaźnika LtV. Do określenia tej wartości niezbędny jest właśnie operat szacunkowy.

Wykonania operatu szacunkowego może dokonać rzeczoznawca banku, w którym ubiegamy się o kredyt, nie jest to jednak wymóg. Między innymi w sytuacji, gdy składamy kilka wniosków do różnych banków, do stworzenia tego dokumentu warto wybrać niezależnego rzeczoznawcę. Choć z definicji operat szacunkowy może być wykonany przez każdego rzeczoznawcę, posiadającego wymagane uprawnienia i kwalifikacje, w praktyce zdarza się, że dokumenty sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych, którzy uważani są za nierzetelnych, nie są akceptowane przez banki. Dowiedz się więcej: bwn-rzeczoznawca.pl

Cena wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Mimo iż operat szacunkowy jest dokumentem wymaganym przez bank, koszt jego wykonania spoczywa w większości przypadków na kredytobiorcy. W kwestii sporządzania tego dokumentu istnieje spora rozbieżność cenowa, szczególnie zauważalna w porównaniu obowiązujących stawek w małych i dużych miastach. Ponadto renoma samego rzeczoznawcy majątkowego również może podnieść cenę wykonywanych przez niego usług.

To, ile zapłacimy, zależne jest również od wielkości nieruchomości. Cena w przypadku dużego domu może wahać się w granicach od 600 do 1200 zł. Koszt wyceny samej działki z reguły nie przekracza 800 zł. W przypadku wyceny mieszkania najczęściej mamy do czynienia z kwotą mieszczącą się w przedziale 500-900 zł. Cena sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę pracującego w banku może okazać się nieco niższa niż żądana przez prywatnego rzeczoznawcę majątkowego, dlatego warto porównać kilka ofert przed podjęciem decyzji.

Kiedy wymaga się operatu szacunkowego?

Operat szacunkowy stosuje się w różnych sytuacjach. Stanowi on źródło informacji o domu czy mieszkaniu, wszystkich czynnikach mających wpływ na wartość nieruchomości oraz jej przyszłą szacowaną wartość. Dokument ten może stanowić dodatek do sprzedaży lub zakupu, lecz w szczególności jest stosowany i wręcz wymagany, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny w celu pokrycia kosztów zakupu mieszkania lub ustalenia wysokości podatków. Stworzenie operatu szacunkowego jest jednym ze standardowych etapów procesu kredytowego, mającego na celu określenie realnej wartości nieruchomości. Pozwala on bankowi na ustalenie wartości zabezpieczenia kredytu oraz jego wysokości.

Inne wykorzystanie operat szacunkowy znajduje w wyżej wspominanej sprzedaży lokalu mieszkalnego za gotówkę. Dla nabywcy stanowi potwierdzenie wartości nieruchomości i daje pewność dobrej inwestycji, a właścicielowi pomaga w ustaleniu ceny mieszkania lub domu, którą może zaproponować zainteresowanym kupnem.

Przyznanie kredytu hipotecznego a ocena wartości nieruchomości

Wycena nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego u rzeczoznawcy majątkowego to konieczne kroki, które należy podjąć, starając się o uzyskanie kredytu hipotecznego na pokrycie kosztów związanych z zakupem domu lub mieszkania. Jest to jeden z etapów procesu kredytowego, który określa szacowaną wartość nieruchomości, a ta z kolei wpływa na zdolność kredytową kredytobiorcy. Dlatego jest on niezbędny do przyznania kredytu, ustalenia jego wysokości oraz zabezpieczenia.

W jaki sposób odbywa się sporządzenie operatu szacunkowego?

Jedyną osobą uprawnioną do sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy, zarówno zatrudniony przez bank, jak i pracujący niezależnie. Wykonuje on dokument urzędowy z uwzględnieniem wszystkich zasad jego przygotowania oraz w taki sposób, aby była możliwa do dokonania ocena logiczności i poprawności wniosków przez organy administracji. Na podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego można wyróżnić kilka metod tworzenia tego dokumentu. Wśród najczęściej wykorzystywanych można wyróżnić metody w podejściu porównawczym:

• Metodę porównywania parami – schemat jej działania opiera się na wycenie nieruchomości poprzez porównanie jej z kilkoma innymi, będącymi już przedmiotem obrotu rynkowego w przeszłości, ponieważ znane są ich cechy, warunki zawarcia transakcji oraz przede wszystkim ceny transakcyjne;
• Metodę korygowania ceny średniej – polega ona na porównaniu co najmniej kilkunastu podobnych nieruchomości stanowiących przedmiot obrotu rynkowego. Pozyskuje się dla nich ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy nieruchomości. Wtedy dopiero, wykorzystując korektę średniej ceny podobnych nieruchomości i przy użyciu współczynników korygujących uwzględniających różnice, rzeczoznawca majątkowy określa wartość wycenianego obiektu.

Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego uwzględniać powinien wszystkie najważniejsze dane dotyczące wartości nieruchomości, które są informacjami niezbędnymi z perspektywy banku, aby oszacować wartość zabezpieczenia kredytu hipotecznego. W opinii rzeczoznawcy zawartej w operacie szacunkowym powinny się znaleźć:

• • Dokładne dane nieruchomości takie jak: wielkość, rodzaj (dom, mieszkanie, działka) czy położenie;
  • Cel wyceny nieruchomości, np. udzielenie kredytu hipotecznego z zabezpieczeniem w postaci rzeczonej nieruchomości;
  • Analiza badanego rynku nieruchomości w kontekście budynku podlegającego wycenie;
  • Opis stanu technicznego obiektu;
  • Źródła informacji o nieruchomości, m.in. zdjęcia, oględziny obiektu, księga wieczysta;

• Wykorzystywane podczas wyceny techniki i metody.

Zadaniem rzeczoznawców majątkowych jest również zawarcie w operacie szacunkowym stanu nieruchomości, jaką zastał na miejscu oraz jej przeznaczenia, np. mieszanie, działka budowlana, dom jedno- lub wielorodzinny. Musi również przeprowadzić analizę rynku podobnych nieruchomości w celu określenia celu i sposobu wyceny. Następnie wskazuje rodzaj wartości, którą określa, swoje podejście przy szacowaniu wraz z wykorzystanymi metodami, a także przedstawia obliczenia oraz wynik końcowy wyceny nieruchomości. Na końcu dokumentu rzeczoznawca umieszcza również pełne uzasadnienie.

Okres ważności operatu szacunkowego

Operat szacunkowy nie jest jednak dokumentem, który raz sporządzony obowiązuje przez lata. Wartość nieruchomości wciąż ulega zmianie, a czynników na nią wpływających jest wiele, np. uszkodzenia obiektu w wyniku działania warunków naturalnych czy zdewastowania przez człowieka lub wzrost cen nieruchomości na rynku. Okres ważności operatu szacunkowego regulują przepisy zawarte w art.156 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i zgodnie z nimi wynosi on 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W tym czasie może być on wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem tj. np. do udzielenia kredytu hipotecznego. Po upływie tego czasu dokument staje się nieważny, jednak można wystąpić o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego. Jeśli rzeczoznawca ją potwierdzi, ważność operatu wydłuża się o kolejne 12 miesięcy.

Jak zakwestionować operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem przygotowanym przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę i z reguły jest on przyjmowany, jednakże zdarzają się sytuacje, kiedy chcemy zakwestionować wydany operat. Wszelkie zgłoszone uwagi i pytania dotyczące wyceny danego obiektu nie mogą zostać zignorowane przez rzeczoznawcę. Jeśli jednak otrzymane wyjaśnienia nie są dla klienta wystarczające, może on odwołać się do innego rzeczoznawcy. W przypadku sporządzenia kilku rozbieżnych operatów szacunkowych na temat jednej konkretnej nieruchomości ocenę prawidłowości wydanych opinii dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Wydana ocena nie zmieni wprawdzie samego operatu, jednak określi możliwe nieprawidłowości stanowiące podstawę do zakwestionowania dokumentu. Aby podważyć operat szacunkowy, można również wystąpić o aktualizację dokumentu, którą wykonuje się w przypadku zmiany okoliczności od czasu jego wydania.

Podsumowanie

Operat szacunkowy jest dokumentem niezbędnym przy kredycie hipotecznym, gdyż dokonana zostaje w nim wycena nieruchomości, na której podstawie określona zostaje wartość zabezpieczenia hipotecznego oraz możliwa wysokość pożyczonych przez bank środków. Stanowi on jeden z koniecznych etapów procesu kredytowego. Operat szacunkowy wydaje jedynie wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, pracujący w banku lub niezależnie.

Zobacz inne artykuły

Czy Polaków stać na inwestycje w nieruchomości nad morzem?