Użytkowanie wieczyste przekształcenie – nie możesz sprzedać mieszkania!

Użytkowanie wieczyste przekształcenie

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów – sprzedaż mieszkania – opinia

Pod koniec grudnia, prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych (jeśli nie wiesz o co chodzi – sprawdź tutaj) na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która weszła w życie 1 stycznia 2019 roku. Wraz z wejściem w życie ustawy własność nieruchomości będących obecnie w użytkowaniu wieczystym nabędą nie tylko osoby fizyczne, ale również inne podmioty – w szczególności spółdzielnie mieszkaniowe, spółki Skarbu Państwa czy przedsiębiorcy.

Zgodnie z uzasadnieniem, inwestorzy prywatni realizujący inwestycje mieszkaniowe na sprzedaż (de facto – deweloperzy) nie są docelowymi beneficjentami ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, podobnie jak spółki Skarbu Państwa czy przedsiębiorcy. Mając na uwadze powyższe okoliczności, oraz fakt, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości nie tylko wiązać się będzie co do zasady z koniecznością uiszczenia opłaty przekształceniowej, ale również może wiązać z koniecznością dopłaty do wartości rynkowej gruntu (sytuacja przekroczenia progu pomocy publicznej de minimis), celem ustawy jest taka modyfikacja ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów by dokonać wyważenia interesów użytkowników wieczystych, będących przedsiębiorcami, z założeniami realizowanej polityki mieszkaniowej, a także uwzględnienia w tym zakresie norm regulujących zasady przyznawania pomocy publicznej. Tym samym, ograniczenie obowiązku uiszczenia jednorazowo całości opłaty lub dopłaty, wpisywać ma się również w założenia planów wspierania rozwoju przedsiębiorczości.

Dodatkowym celem ustawy, zgodnie z uzasadnieniem, było również wprowadzenie do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów zmian technicznych, redakcyjnych i doprecyzowujących, w szczególności w związku z uwagami i wątpliwościami zgłaszanymi już po jej uchwaleniu, a przed jej wejściem w życie.

Deklarowane cele i założenia ustawy ocenić należy pozytywnie, jako mogące wywrzeć pozytywny
wpływ na praktyczne aspekty stosowania ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Niemniej jednak, co najmniej część zagadnień których dotyczy ustawa była już sygnalizowana na etapie prac nad obecnie zmienianą ustawą i mogła już wtedy zostać uwzględniona. Mając na uwadze ramy czasowe przyjęcia ustawy oraz wymogi czasowe toku legislacyjnego można odnieść wrażenie, iż nowelizacja wprowadzana ustawą następuje zbyt późno w stosunku do daty uchwalenia i daty wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności.

Uwagi dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów – zamrożenie sprzedaży

Zasadniczo pozytywnie odnosimy się do zaproponowanej zmiany art. 4 ust. 2 oraz dodania ust. art. 4 ust. 2a ustawy nowelizowanej. Zmiana ta ma stanowić odpowiedź na sygnalizowane obawy w przedmiocie potencjalnego „zamrożenia” od 1 stycznia 2019 roku obrotu nieruchomościami będącymi w użytkowaniu wieczystym, wobec których prawo to ulega przekształceniu w prawo własności, z uwagi na konieczność oczekiwania na wydanie zaświadczeń o przekształceniach, w szczególności określających wysokość opłaty przekształceniowej. Rozwiązanie to jednak tylko częściowo odpowiada na podniesiony problem. W istocie bowiem, zaproponowane terminy na wydanie zaświadczenia nie są wiążące dla właściwych organów i mają jedynie charakter instrukcyjny. Naruszenie tych terminów, które wydaje się całkiem prawdopodobne, zważywszy na potencjalnie znaczną liczbę spraw przekształceniowych, które będą wymagały rozpatrzenia, nie będzie rodzić de facto żadnych skutków prawnych poza ewentualną zwłoką organu. Sygnalizowany problem „zamrożenia” obrotu wymagałby, w naszej opinii bardziej systemowego rozwiązania, w szczególności dotyczącego chociażby skutków przekroczenia terminu, następujących z mocy prawa. Na tym etapie jednak, formułowanie postulatów i tak byłoby spóźnione z uwagi na ramy czasowe procesu legislacyjnego i wejście w życie ustawy nowelizowanej (1 stycznia 2019 r.). Mając to na uwadze, jakkolwiek założenie zmiany zawartej w ustawie było trafne nie jest ono wystarczające i nie minimalizuje ryzyka wystąpienia „zamrożenia” obrotu.

NASTĘPNA STRONA

Śledź nas i bądź na bieżąco!

Skomentuj na Facebooku

Autor:budynkowo.pl