Na jakie mieszkanie stać singla w Polsce?

5/5 - (3 ocen)

Przemiany demograficzne oraz społeczne sprawiają, że single są coraz ważniejszymi klientami deweloperów oraz nabywcami używanych mieszkań. Dane największego w Polsce banku PKO BP wskazują, że od lipca do października 2023 roku, single (panny i kawalerowie) stanowili 20% osób wnioskujących o kredyty mieszkaniowe. Po wliczeniu pozostałych singli, analogiczny wynik wzrastał do 37%. W przypadku wniosków z programu Bezpieczny Kredyt 2% (BK 2%), udział singli oscylował na poziomie nawet 60% . Duże znaczenie samotnych nabywców mieszkań na rynku sprawiło, że postanowiliśmy sprawdzić na jak duże nowe lokum mogą sobie pozwolić takie osoby. Nasza analiza uwzględnia również zapowiadany program Kredyt na Start, który podwyższy zdolność kredytową singli, ale w stopniu mniej znaczącym niż program BK 2%.

Spis treści

Nasz modelowy singiel ma przeciętne wynagrodzenie

Analiza dotycząca zdolności nabywczych singla musi opierać się na pewnych założeniach. Założyliśmy więc, że modelowy singiel mieszkający w jednym z miast wojewódzkich otrzymuje przeciętne miesięczne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw stanowiące 72% stawki brutto podawanej przez GUS dla I kw. 2024 roku. Taki przykładowy kredytobiorca zaciąga standardowy kredyt mieszkaniowy na 25 lat z oprocentowaniem odpowiadającym średniej marcowej stawce według danych NBP (7,63%).

Wspomniany kredyt bez jakichkolwiek dopłat posiada niekredytowaną prowizję na poziomie 2,0%, wkład własny 15% oraz zmienną stawkę oprocentowania. Pierwsza rata równa nie przekroczy 45% dochodu netto kredytobiorcy. Bank przy ocenie zdolności kredytowej przyjmie bufor na wypadek wzrostu stóp procentowych wynoszący 2,50 punktu procentowego. Jeżeli chodzi o cenę 1 mkw. nowego mieszkania, to uwzględniliśmy średnią transakcyjną stawkę z IV kw. 2023 r. podawaną przez Narodowy Bank Polski.

Najmniejszy metraż jak zwykle dostępny w stolicy…

Po uwzględnieniu wszystkich wymienionych wyżej założeń można obliczyć, że średni metraż nowego mieszkania dostępnego dla przeciętnego singla jest następujący:

Białystok – 29,5 mkw.
Bydgoszcz – 33,8 mkw.
Gdańsk – 33,1 mkw.
Katowice – 40,4 mkw.
Kielce – 34,1 mkw.
Kraków – 31,6 mkw.
Lublin – 31,7 mkw.
Łódź – 34,4 mkw.
Olsztyn – 35,8 mkw.
Opole – 33,1 mkw.
Poznań – 34,7 mkw.
Rzeszów – 34,2 mkw.
Szczecin – 33,1 mkw.
Warszawa – 27,9 mkw.
Wrocław – 29,5 mkw.
Zielona Góra – 40,6 mkw.

Powyższe informacje potwierdzają duże zróżnicowanie zdolności nabywczej typowego singla z miast wojewódzkich. Słabo wypadają m.in. te miasta (np. Kraków, Wrocław i Warszawa), które cieszą się zainteresowaniem młodych osób – również ze względu na wyższe zarobki. Taka sytuacja oczywiście nie jest przypadkowa. Jeśli szukasz nowego mieszkania w Warszawie, koniecznie sprawdź na https://wybierzdewelopera.pl/inwestycje/warszawa/.

Jak koszty wykończenia mogą wpłynąć na wyniki?

Warto zwrócić uwagę, że nasze wcześniejsze obliczenia nie uwzględniają kosztu wykończenia mieszkania ze stanu deweloperskiego. Taki koszt może być bardzo różny, gdyż wiele zależy od upodobań oraz potrzeb klienta firmy deweloperskiej. Jeśli w wariancie oszczędnościowym uwzględnimy stawkę wykończeniową na poziomie 1250 zł/mkw., to wyniki dotyczące metrażu będą wyglądały następująco:

Białystok – 26,0 mkw.
Bydgoszcz – 29,8 mkw.
Gdańsk – 30,1 mkw.
Katowice – 36,0 mkw.
Kielce – 29,6 mkw.
Kraków – 28,9 mkw.
Lublin – 28,1 mkw.
Łódź – 30,2 mkw.
Olsztyn – 31,3 mkw.
Opole – 29,3 mkw.
Poznań – 31,2 mkw.
Rzeszów – 30,2 mkw.
Szczecin – 29,6 mkw.
Warszawa – 25,7 mkw.
Wrocław – 26,9 mkw.
Zielona Góra – 34,9 mkw.

Niepokoić mogą nie tylko wyniki dotyczące Warszawy, która jak zwykle cechuje się najniższą dostępnością metrażu wśród miast wojewódzkich. Trzeba zwrócić uwagę, że głównym „winowajcą” tej sytuacji jest wysokie oprocentowanie przykładowego kredytu mieszkaniowego. Trudno się więc dziwić, że ci single, którzy nie skorzystali z programu Bezpieczny Kredyt 2%, teraz interesują się nowym programem dopłat (Kredyt na Start). Warto również zapoznać się z ofertą dla Poznania na https://wybierzdewelopera.pl/inwestycje/poznan/.

Kredyt na Start mógłby zwiększyć zdolność kredytową

Nie ulega wątpliwości, że zapowiadany program Kredyt na Start mógłby zwiększyć zdolność kredytową modelowego singla. Jednak nie w sposób tak znaczący jak Bezpieczny Kredyt 2%, ponieważ nowy program dofinansowania kredytów mieszkaniowych ma się koncentrować głównie na rodzinach. Przypomnijmy, że według projektu ustawy, singiel będzie mógł pożyczyć do 200 000 zł z oprocentowaniem wynoszącym 1,50%. Ta kwota wzrośnie do 220 000 zł – 240 000 zł w największych miastach. Wstępne obliczenia wskazują, że w przypadku modelowego singla z Warszawy, program Kredyt na Start mógłby podnieść zdolność kredytową o około 15%. Na dużo większą podwyżkę zdolności i metrażu możliwego do zakupu mogłaby liczyć para lub rodzina.

Autor artykułu – Łukasz Pierzchała, pasjonat rynku nieruchomości i właściciel portalu wybierzdewelopera.pl.