Jak wynająć mieszkanie? – poradnik w wypadku najmu i wynajmu

Prawie każdy w życiu będzie musiał nająć pokój, dom lub mieszkanie. Z drugiej strony wielu z nas posiada lub będzie posiadać nieruchomość na wynajem. Dowiedz się wszystkiego, co jest związane z wynajmem, aby nie popełnić żadnych błędów. W tym wypadku błąd może kosztować nas dużo czasu, pieniędzy, a nawet… walki w sądzie! Większość z nas, zanim będzie mogła wynająć, najmuje nieruchomość, dlatego zacznijmy od tego tematu. 

Najem mieszkania – poradnik dla najemcy

Każdy chce nająć mieszkanie tanio, w dobrej lokalizacji i świetnym standardzie. Od czego powinniśmy zacząć? 

Analiza potrzeb

• Usiądź, weź długopis, kartkę i rozpisz, jakie mieszkanie potrzebujesz. To bardzo ważne. Zastanów się, jaka ma być lokalizacja mieszkania (dzielnica), ilu pokoi potrzebujesz, ile m2, jaki ma być stan mieszkania, no i najważniejsze jaki budżet chcesz przeznaczyć na najem. Zasadniczo kluczowe są 2 elementy – cena i lokalizacja.

Poszukiwania mieszkania

• Rozpocznij poszukiwania. Gdzie? Najłatwiej jest to zrobić przez portale internetowe. Jeśli poszukujesz najtańszych, ekonomicznych opcji wykorzystaj takie portale jak: OLX, gumtree, gratka. Warto też zerknąć na portale niszowe, mało znane lub lokalne. Na takich portalach zamieszczają ogłoszenia wynajmujący, którzy zazwyczaj nie traktują wynajmu jako biznesu. Można znaleźć okazje, jednak szybko one znikają. Jeśli masz wyższe wymagania, możesz wydać więcej, przeglądaj portal Otodom, Morizon oraz oferty biur nieruchomości. Szukaj ofert również na Facebooku to świetne źródło ogłoszeń.
• Dobrze jest też poszukać poza światem internetowym. Zwiedzając okolicę, gdzie chciałbyś mieszkać możesz się natknąć na banery dot. wynajmu. Warto z tego skorzystać i dopytać się o ofertę – można trafić niezwykłą okazję. Czasami nasi znajomi, rodzina mają wiedzę, o której nie mamy pojęcia – popytajmy się ich, czy nie znają jakiegoś wynajmującego.

Spisz i pooglądaj interesujące Cię nieruchomości

• Znalazłeś coś ciekawego? Pamiętaj, nigdy nie płać nikomu za oglądanie lub udostępnienie adresu. To oszustwo. Jeśli jesteś już umówiony z właścicielem lub pośrednikiem – świetnie! Oglądając mieszkanie zwróć uwagę na:   
  • zorientowanie mieszkania -naświetlenie pomieszczeń
  • głośność – natężenie hałasu (w tym sąsiedzi z góry i zboku)
  • dopytaj się o wszystkie koszty – czynsz dla właściciela, czynsz dla spółdzielni, opłaty za media. Jeśli to możliwe, niech właściciel pokaże poprzednie rachunki 
  • dopytaj się o formę umowy (jeśli właściciel się nie orientuje, zaproponuj, że przygotujesz taką sam. Bez problemu znajdziesz korzystne wzory w Internecie)
  • sprawdź, czy działają takie urządzenia, jak pralka czy lodówka lub czy łóżko jest niezerwane
    • •  
• Spisz wszystkie oferty, przeanalizuje je pod kluczowymi wskaźnikami, które na początku wypisałeś i ustal najlepszą nieruchomości i najlepszą cenę. Pamiętaj, że nawet 300 złotych różnicy to ponad 3500 złotych w skali roku! 

Podpisz umowę o wynajmie

• Jeśli znalazłeś interesujące Cię mieszkanie, podpisz umowę z właścicielem. Wcześniej jednak ustal kaucję zwrotną, zamieść zapis o niej w umowie, a także informacje o tym, w jakich wypadkach zostaje ona zatrzymana. Zrób dokładne fotografie mieszkania. Nie będzie później wątpliwości, że coś było takie, a takie, brudne czy zepsute
• Podpisz umowę o wynajmie na dany okres oraz protokół zdawczo-odbiorczy. Pamiętaj o sprawdzeniu wszystkich punktów z umowy. Jeden z ważnych punktów to kwestia tego kto płaci, jeśli coś się zepsuje. Rekomendujemy zawarcie informacji, że jeśli mieszkanie ulegnie uszkodzeniu, nie z przyczyn najemcy, najemca naprawia elementy we własnym zakresie, do 50 złotych. To znaczy, że drobne naprawy leża po stronie najemcy, natomiast wszystkie problemy np. z instalacjami lub urządzeniami musi rozwiązać wynajmujący
• Ciesz się wynajmem i zbieraj fundusze na zakup własnego mieszkania. Jeśli podpisałeś umowę bezterminową z miesięcznym okresem wypowiedzenia, możesz bez problemu się wyprowadzić, gdyby nie pasowałoby Ci coś w danym miejscu. Przemyśl jednak dokładnie decyzję, bo przeprowadzki to męcząca sprawa 

Najemco zwróć uwagi na pułapki 

• nie płać za udostępnienie adresu lub oglądanie nieruchomości
• zwróć uwagę, że pośrednikom trzeba zapłacić prowizję
• nie zawieraj umowy na dłużej niż rok (nigdy nie wiadomo, czy nie będziesz musiał się wyprowadzić wcześniej – okres wypowiedzenia nie obowiązuje w wypadku umowy terminowej)
• odkryj powody, dla których wynajmujący wynajmuje 
• sprawdź, czy energia mieszkania Ci odpowiada i nie ma tam żył wodnych 
• sprawdź, czy umowa nie zawiera niestandardowych zapisów na przykład o tym, że wynajmujący może kogoś dokwaterować, nawet jeśli najmujesz całe mieszkanie

Najem mieszkania – poradnik dla wynajmującego

Wynajmujący, jeśli podejmie złe decyzje może stracić wiele. Polskie prawo chroni najemcę, często jest problem z pozbyciem się go lub uzyskaniem od niego pieniędzy, jeśli nie płaci. Równie dobrze, najmujący może wyprowadzić się z dnia na dzień, wynieść urządzenia. Walka w sądzie nie jest łatwa. Jednak dzięki zwróceniu uwagi na pewne elementy, możesz zmniejszyć ryzyko 

Sprawdź komu wynajmujesz 

Nie chodzi tutaj o to, żeby sprawdzać przychody, czy umowę o pracę najemcy. Nie ma co się bać studentów, osób ze wschodu, czy zachodu. Takie osoby mogą oszukać nas równie dobrze, jak cichy i spokojny człowiek, który może mieć opracowaną strategię.

Należy z potencjalnym najemcą porozmawiać, dowiedzieć się:

• dlaczego wynajmuje i co robi 
• dlaczego zależy mu na wynajmie naszego mieszkania
• na jaki okres czasu chce wynająć mieszkanie

Najlepiej zabezpieczyć się pobierając od najemcy czynsz za pierwszy miesiąc oraz kaucję zabezpieczającą w wysokości jednego czynszu. Dla wynajmującego dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług biura nieruchomości. Jest ono wtedy odpowiedzialne za cały proces i może pobierać prowizje jedynie od najemcy. Niestety, ale może to wydłuż okres zdobycia najemcy, który prowizji nie będzie chciał zapłacić.

Dobrym sposobem na weryfikacje najemcy jest sprawdzenie jego tożsamości w social mediach czy krajowym rejestrze dłużników. 

Nie zniechęcaj najemcy

Wiadomo, każdemu zależy na szybkim wynajmie, aby to było możliwe nie zniechęcaj najemcy agresywną i roszczeniową postawą. Kolejną kwestią jest cena. Pamiętaj, że musi ona być dopasowana do cen rynkowych – nie wymagaj zbyt dużo, jeśli twoje mieszkanie posiada meblościanki, jest w stylu PRL, a łazienka wygląda okropnie. Również, jeśli znajduje się ono w niezbyt popularnej okolicy, cena czynszu powinna to uwzględniać. 

Przedstaw realną sytuację nieruchomości. Jeśli mieszkanie jest głośne, nie podkreślaj tego, ale w wypadku pytania odpowiedz zgodnie z prawdą. Jeśli światło słoneczne nigdy nie wpada do wnętrza, również przedstaw sytuację szczerze. Najemca może się wyprowadzić bardzo szybko, gdy poczuje się oszukany, a mieszkanie nie będzie spełniało jego standardów. 

Przygotuj i wystaw ogłoszenie 

Po pierwsze posprzątaj i zadbaj o mieszkanie. Czasem nawet niewielki remont pozwoli zwiększyć kwotę czynszu. Przygotuj odpowiednie zdjęcia, które prezentują zalety nieruchomości. Może dom ma piękny ogród, a może z apartamentu na 10 piętrze rozciąga się wspaniały widok. Przedstaw to w ogłoszeniu, które wystawisz na portalach takich jak: otodom, gratka, olx. Możesz skorzystać z portali, gdzie nie trzeba płacić za wystawienie ogłoszenia o wynajmie nieruchomości! Wykorzystaj to na początek. 

Umowa i protokół zdawczo-odbiorczy

Pamiętaj o zawarciu w umowie kluczowych dla Ciebie elementów. Chcesz, aby najemca nie palił albo trzymał zwierząt? Zawrzyj to w umowie! Określ okres wypowiedzenia oraz czas trwania najmu. Dla Ciebie najkorzystniejsza będzie umowa na dany okres czasu (np. na rok). Będziesz mieć pewność, że najemca będzie zobowiązany płacić. Uwzględnij też kwestie napraw. Z reguły za drobne naprawy i konserwacje jest odpowiedzialny najmujący. 

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?

Dobra umowa i poznanie osoby to podstawa. Niestety, ale polskie prawo nie sprzyja. Jeśli masz wątpliwości, co do najemcy zawrzyj w umowie informacje o możliwości dokwaterowania osoby do mieszkania. W wypadku, gdy najemca nie płać możesz wysłać tam bezdomnego lub kolegę, który spowoduje, że nieuczciwy najemca się wyprowadzi sam. 

Kwestie podatku o wynajmu nieruchomości 

Wynajmujesz? Musisz płacić podatek, niestety. Może to być najem prywatny, gdzie płacisz ryczałt 8,5% do 100 000 złotych (powyżej 12,5%). Może to być zwykła skala podatkowa, czyli 18% i 32%. 

W wypadku działalności gospodarczej rozlicza się na standardowych zasadach skali podatkowej lub podatku liniowego (19%)