Spis treści
Kupno działki w mieście lub własnego mieszkania nie jest proste…
nieruchomości drożeją i nie każdy może sobie na nie pozwolić. Czy dom na działce rekreacyjnej jest rozwiązaniem? Czy można zamieszkać na miejskiej działce?
Zanim przejdziemy to tego jak zamieszkać na działce rekreacyjnej odpowiedzieć trzeba na pytania związane z legalnością, ograniczeniami i możliwościami.
Czy legalne jest mieszkanie na działce rekreacyjnej?
Teoretycznie nie. Zgodnie z ustawą o rodzinnych ogródkach działkowych (art. 12) nie można na takiej działce zamieszkiwać ani prowadzić na nich działalności gospodarczej (http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20140000040). Wg. kodeksu cywilnego Zamieszkanie to prawna kwalifikacja określonego stosunku danej osoby do miejsca. Na Zamieszkanie muszą składać się dwa elementy: przebywanie w określonej miejscowości i zamiar stałego pobytu. Ta definicja nie zamyka drogi do mieszkania na działce. Teoretycznie można byłoby przebywać na działce rekreacyjnej jakiś czas, wyjeżdżać, zameldować się w innym miejscu, wynająć na jakiś czas inne mieszkanie. Przed zainteresowanymi osobami należałoby wykazać, że mieszkamy w innym miejscu niż działce rekreacyjnej. Wcale nie jest łatwo udowodnić zamieszkanie na działce ROD. Z tego powodu nie pójdzie się również do więzienia! Co najwyżej grozi nam pozbawienie możliwości użytkowania działki ze względu na niezgodne użytkowanie. To jest jedno z zagrożeń. W takim wypadku do naszego miejsca zamieszkania nie przyczepią się urzędnicy, a raczej sąsiedzi traktujący domki na swojej działce jako wytchnienie od zgiełku wielkiego miasta. Mogą potraktować nas jako kombinatorów. Dom na działce rekreacyjnej jest legalny, ale tylko dom letniskowy lub tzw. dom do 35 m2 – altana działkowa.
Co z legalnością budowy domu na działce rekreacyjnej?
Na działce rekreacyjnej można wybudować dom! Pozostaje tylko doprecyzowanie jaki dom. Może to być albo dom letniskowy albo altana letniskowa. W Prawie Budowlanym nie ma definicji domu letniskowego. Jednak zabudowa letniskowa może zajmować tylko 10% powierzchni działki, czyli na działce o wielkości 1000 m2, można zbudować dom o powierzchni maksymalnej do 100 m2.
Uwaga! Wyjątkiem jest kiedy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zakazuje budowy jakichkolwiek budynków. Wtedy nie będziemy mogli postawić domu letniskowego. Przed podjęciem decyzji o budowie należy oczywiście taki plan sprawdzić.
Na rodzinnych ogródkach działkowych można zbudować również tzw. dom do 35 m2. W tym wypadku szczegóły są dokładnie określone. Nie może on mieć więcej niż 35 m2 i mieć więcej niż 5 metrów wysokości. Czy jest możliwe mieszkanie w domu o powierzchni do 35 m2? Tak! Istnieje bardzo dużo projektów mieszkania na takiej niewielkiej przestrzeni. Wykorzystuje się w tym wypadku wysokość domu, gdzie można zastosować antresole. Dodatkową powierzchnią użytkową jest również taras. Istnieje bardzo duża liczba osób, która wymienia się doświadczeniami w budowie i mieszkaniu w domach do 35 m2, np. na facebooku.
Co z prądem, wodą, ogrzewaniem?
Jeśli uda się podłączyć z sieci miejskiej wszystkie potrzebne instalacje, super! Jeśli nie – też nie ma problemu. Obecnie prąd można czerpać z instalacji ekologicznych np. paneli solarnych, czy energii geotermalnej (w zupełności to wystarczy na niewielkiej przestrzeni), a zamiast kanalizacji można korzystać z szamba.
Zmiana statusu działki rekreacyjnej na budowlaną
Jeśli będziemy mieli szczęście uda nam się zmienić status działki rekreacyjnej na budowaną. To będzie znaczyło, że nie ma żadnych niebezpieczeństw, nikt nas nie może wyrzucić, ani zabrać działki. Dom na działce rekreacyjnej (już wtedy jest to działka budowlana) jest wtedy w pełni legalny i można w nim zamieszkać. Taka procedura jest bardzo podobna do przekształcenia działki rolnej w budowlaną.
Uwaga! Na samym początku trzeba dowiedzieć się, czy naszą działkę dzierżawimy, czy należy ona do nas, jest naszą własnością. Prawie zawsze płaci się czynsz dzierżawy, choć mogą się zdarzyć przypadki, kiedy grunt należy w pełni do nas. Jeśli ją dzierżawimy, musimy się liczyć z tym, że Związek Działkowców, może nas tej działki pozbawić, jeśli działamy niezgodnie z prawem. Oczywiście tylko w wypadku złożenia donosu i wykrycia.
Podsumowanie – jak zamieszkać na działce rekreacyjnej i czy to się opłaca?
Dom na działce rekreacyjnej możemy zbudować lub kupić. Koszty są śmiesznie małe w stosunku do kosztów kupna nowego mieszkania w mieście. Decydując się na charakterystyczny budynek do 35 m2, możemy zamknąć się ze wszystkim w 50 tysiącach złotych. Możemy również kupić dom na działce rekreacyjnej, tu ceny są zależne od standardu i wielkości. Kupić go można już za kilkanaście tysięcy złotych, ale i spotyka się również duże domy powyżej 100 m2. Kosztują one wtedy dużo więcej.
Po wybudowaniu/zakupie domu możemy się wprowadzać. Pamiętajmy tylko, aby nikt nas nie wykrył! Tutaj wszystko zależy od sąsiadów. Jeśli nikt do nas nie doniesie możemy mieszkać latami. Nikt nam nie zakazuje również postawienia dwumetrowego muru dookoła działki. Sąsiedzi nie będą widzieć, co dzieje się na naszym terenie, czy ktoś tam mieszka, czy tylko odpoczywa.
Możemy się postarać o przekształcenie działki rekreacyjnej na działkę budowlaną. Jeśli to się uda – wygraliśmy! Wtedy na działce możemy mieszkać całkowicie legalnie!
Podatki należne za działkę rekreacyjną są niewielkie (z reguły jest to rozliczenie roczne). Płacimy za to, co zużyjemy. Jeśli nasz dom na działce jest ekologiczny, prąd czerpiemy z energii odnawialnej, wodę ze specjalnych instalacji studziennych, rachunki są praktycznie zerowe.
Czy mieszkanie na działce może się opłacić?
To czy nasza inwestycja się opłaci, zależy od tego, czy zostaniemy wykryci, a następnie czy uda się pozbawić nas przywileju dzierżawy. Jednak wynik obliczeń jest prosty – wynajem mieszkania 2 pokojowego w Warszawie to koszt mniej więcej 2 500 zł na miesiąc. W dwa lata mamy 60 tysięcy złotych. Jeśli będziemy mieszkać przynajmniej dwa lata na działce rekreacyjnej – koszt budowy domu (w zależności od budowy) nam się zwróci!
Nie jest łatwo wyrzucić ludzi z domu na działce, taka procedura też trwa, o tym trzeba pamiętać. Czy ludzie już mieszkają na działkach rekreacyjnych? Tak! Nie zawsze są to osoby biedne, czy z marginesu społecznego. Bardzo często to osoby nonkonformistyczne, które cenią sobie wolność, oszczędności lub chcą mieszkać w niestandardowym miejscu. Na działkach rekreacyjnych zdarzają się budynki posiadające więcej niż 100 m2. Budowania tak duży obiektów nie polecamy ze względu na wykrywalność i zniszczenie charakteru działki rekreacyjnej. Jeśli chcemy mieszkać na działce ROD budujmy małe domki!
Czy na działce rekreacyjnej można się zameldować?
Zdarzają się takie przypadki. Są osoby, którym urzędnicy przyznali taką możliwość. Tego również nie polecamy. Zameldujmy się, gdzieś indziej, abyśmy mogli udowodnić, że nie mieszkamy na działce rekreacyjnej. Obowiązek meldunku niedługo zostanie zniesiony. Możemy spróbować zameldować się tylko w ostateczności. Pamiętajmy, że nasz dom na działce rekreacyjnej nie będzie mieć adresu! Poczta musi być kierowana np. na skrytkę pocztową.
Uwaga! Oczywiście zgodnie z ustawą mieszkanie na działce rekreacyjnej jest nielegalne i nie zachęcamy do tego!
O mieszkaniu na działce rekreacyjnej, kosztach i ich mieszkańcach pisaliśmy wcześniej w krótszym artykule –Mieszkanie na działce!
Jak to jest że jedni mogą działki na rod wykupić na własność a innym się to uniemożliwia?
ROD-y przeważnie są to przestrzenie należące do miasta/gminy. Dzierżawiąc działkę, dzierżawisz ją od miasta. Jeżeli dana przestrzeń przeznaczona jest do zagospodarowania przez działki rekreacyjne, to żaden urząd nie zgodzi się sprzedaż gruntu na własność, zwłaszcza gdy mamy do czynienia z całym kompleksem działkowym, bo w takiej postaci ROD-y funkcjonują. Ja się nie spotkałem, aby działka rekreacyjna była sprzedawana na własność. Zawsze jest to dzierżawa. No chyba że ktoś kupił jakiś duży teren i zrobił z niego prywatny ogród działkowy, w którym sprzedaje działki na własność z księgą wieczystą. Chyba tylko w takiej sytuacji możnaby nabyć działkę rekreacyjną na własność, ale ja się z czymś takim nie spotkałem. Wszystkie ROD-y, jakie znam, są gruntami miejskimi, dzierżawionymi.
witam serdecznie. poszukuję osoby która pomoże nabyć legalnie taką działkę najlepiej z domkiem i pomoże załatwić legalność mieszkania
Tacy jak Ty są w ZABORZU, gm. Zarki, śląskie. Mieszkają cały rok, ścinają drzewa i niczego nie szanują bo ich kompleksy chcą zrobić ze wsi metropolie. Domki letniskowe itp to nie domy do mieszkania i cwaniaczenia.
Człowieku ogarnij się. Jak ktoś ma tysiąc zł renty lub emerytury, to dla nich jedyna szansa żeby mieszkać tanio i przeżyć. A co ty cwaniaku myślałeś że ludzie kombinują jak mają worek pieniędzy i gdzie mieszkać. Nie wcinaj się i swoich farmazonów nie opowiadaj. Oby cię bieda wżyciu nie zmusiła do mieszkania w altance !!!
Wiecie kim jest prawdziwy intelektualista? To ktoś, kto znalazł coś bardziej interesującego niż kobiałki… 🙂
Bardzo ciekawy blog, rzeczowy i wywazony. Od dzisiaj zagladam regularnie. Pozdrowienia 🙂
No niestety, tak jest z działkami rekreacyjnymi. A kupno od kogoś z domkiem, to ryzyko, bo wspomniane 35m2 już jest powodem do rozbiórki. W ROD tylko 25m2. Na własnej 35, trzeba więc znać przepisy. 😉 Pozdrawiam
No właśnie przepisy się zmieniły i to chyba już w 2019 r. Kiedyś było, że domek działkowy nie może mieć więcej niż 25 m2. W świetle nowych przepisów na działce rekreacyjnej można legalnie postawić dom do 35 m2 powierzchni u podstawy i do 5 m wysokości (w przypadku dachu spadzistego), albo 4 m wysokości (w przypadku dachu płaskiego). Na budowę takiego domu nie potrzeba pozwolenia ani nawet zgłoszenia, ponieważ zabudowania na ogródkach działkowych z definicji nie są zabudową mieszkaniową (prawo zabrania zamieszkiwania na działkach rekreacyjnych), więc tzw. altan działkowych – jak się je nazywa – nie obowiązują przepisy o zabudowie mieszkaniowej. Projektów takich domów, spełniających powyższe parametry, jest od groma. Można nawet zamówić taki domek z montażem. Jeśli ktoś ogarnia budowlankę, można też zbudować samemu. Jak już wspomniałem, nie potrzeba żadnych zgód ani pozwoleń, żadnych papierów.
Świetny post! przekazałeś swoje spostrzeżenia w sposób, który angażuje czytelnika od pierwszej linijki. To naprawdę wartościowa lektura dla każdego zainteresowanego tematem!
Ten blog jest niesamowicie wartościowy! Znajduję tu zawsze inspirujące treści i ciekawe artykuły, które są nie tylko pouczające, ale również przyjemne w czytaniu.